25 января Верховный Суд вынес
Определение
№ 5-КГ21-166-К2, защитив добросовестного приобретателя квартиры, которая была продана мошенниками.С 30 июня 1998 г. однокомнатная квартира в Москве принадлежала Л. Сидоровой, которая умерла 4 января 2015 г. 30 июня 2015 г. Галина Рычкова обратилась с заявлением о принятии наследства, назвавшись дочерью умершей, при этом нотариусу она предъявила свидетельство о рождении и свидетельство о заключении брака. 21 августа 2015 г. в ЕГРЮЛ было зарегистрировано право собственности на квартиру, 11 ноября того же года Галина Рычкова продала ее Татьяне Егоровой.
В последующем было возбуждено уголовное дело, а в 2020 г. Департамент городского имущества г. Москвы был признан потерпевшим по факту совершения мошеннических действий. Следствие посчитало, что Галина Рычкова и участники организованной группы путем обмана приобрели права на квартиру. После этого Департамент обратился в суд с иском к Галине Рычковой и Татьяне Егоровой о признании свидетельства о праве на наследство по закону недействительным, признании договора купли-продажи недействительным, об истребовании жилого помещения из незаконного владения, о признании права собственности г. Москвы на жилое помещение, а также о признании Татьяны Егоровой недобросовестным приобретателем и выселении без предоставления другого жилого помещения.
Рассмотрев дело, Пресненский районный суд г. Москвы отметил, что квартира выбыла из собственности Департамента помимо его воли в результате противоправных действий, поскольку органами записи актов гражданского состояния акт рождения Галины Рычковой у Л. Сидоровой не регистрировался, по факту совершения мошеннических действий в отношении спорного жилого помещения возбуждено уголовное дело, по которому Департамент признан потерпевшим. При этом суд пришел к выводу, что Татьяна Егорова не является добросовестным приобретателем квартиры, поскольку в условиях подозрительности сделки она должна была предпринять дополнительные меры по проверке юридической судьбы вещи и продавца, используя открытые источники информации. Суд указал, что у нее имелась реальная возможность проверить факт родственных отношений между умершей и продавцом квартиры и убедиться в подложности свидетельства о рождении Галины Рычковой. Доводы Татьяны Егоровой о ее добросовестности суд отверг с указанием на то, что законом не предусмотрен приоритет интересов добросовестного приобретателя перед собственником, лишившимся имущества помимо его воли. Апелляция и кассация согласились с выводами первой инстанции.
Рассмотрев кассационную жалобу Татьяны Егоровой, Верховный Суд РФ сослался на
Постановление
КС от 22 июня 2017 г. № 16-П, в котором КС признал положение п. 1 ст. 302 ГК не соответствующим Конституции в той мере, в какой оно допускает истребование как из чужого незаконного владения жилого помещения, являвшегося выморочным имуществом, от его добросовестного приобретателя, который при возмездном приобретении этого жилого помещения полагался на данные ЕГРН и в установленном законом порядке зарегистрировал право собственности на него, по иску соответствующего публично-правового образования в случае, когда данное публично-правовое образование не предприняло в соответствии с требованиями разумности и осмотрительности при контроле над выморочным имуществом своевременных мер по его установлению и надлежащему оформлению своего права собственности на это имущество.Верховный Суд заметил, что в развитие правовой позиции КС Законом от 16 декабря 2019 г. № 430-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» ст. 302 ГК была дополнена п. 4, согласно которому суд отказывает в удовлетворении требования субъекта гражданского права, указанного в п. 1 ст. 124 Кодекса, об истребовании жилого помещения у добросовестного приобретателя, не являющегося таким субъектом гражданского права, во всех случаях, если после выбытия жилого помещения из владения истца истекло три года со дня внесения в государственный реестр записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя жилого помещения. При этом бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих о недобросовестности приобретателя, или обстоятельств выбытия жилого помещения из владения истца несет субъект гражданского права, указанный в п. 1 ст. 124 ГК.
ВС заметил, что 13 января 2015 г. ЗАГС сделал запись о смерти Сидоровой, на основании которой 6 июля 2015 г. она была снята с регистрационного учета по месту проживания. Государственная регистрация перехода права собственности на спорную квартиру к Татьяне Егоровой состоялась 19 ноября 2015 г., а Департамент обратился в суд только 21 июля 2020 г., то есть более чем через четыре года со дня внесения в государственный реестр записи о праве собственности Егоровой на жилое помещение. Суд также обратил внимание, что с момента смерти Л. Сидоровой 4 января 2015 г. и до признания Департамента потерпевшим по уголовному делу 12 февраля 2020 г. последний не совершил никаких действий, свидетельствующих о проявлении должного интереса к квартире.
Верховный Суд указал, что, делая вывод о том, что Татьяна Егорова не является добросовестным приобретателем жилого помещения, поскольку не совершила действий по надлежащей проверке документов, первая инстанция не учла, что принятие наследства осуществляется у нотариуса, на которого законом возложены публично-правовые функции по проверке законности прав наследников на получение наследства. Право собственности Галины Рычковой на квартиру было подтверждено выданным в установленном законом порядке нотариусом свидетельством о праве на наследство по закону, а также сведениями ЕГРП о государственной регистрации права на спорное имущество за Рычковой.
Как указал ВС, на добросовестность приобретения спорной квартиры Татьяна Егорова указывала при рассмотрении спора в суде, ссылаясь на то, что объявление о продаже квартиры размещалось в открытом доступе в Интернете, квартира приобреталась по рыночной цене, согласованной с продавцом в соответствии с представленным в дело отчетом независимого оценщика, имеется положительное заключение от 10 ноября 2015 г. по результатам проверки представленных документов на объект недвижимости. Однако данным доказательствам суд не дал оценки, сделав ошибочный вывод о том, что они не имеют правового значения. В связи с этим Верховный Суд отменил судебные акты и направил дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.
В комментарии «АГ» руководитель арбитражной практики АБ г. Москвы «Халимон и партнеры»
Игорь Ершов
указал, что суды нижестоящих инстанций допустили ошибку, неправильно применив нормы материального и процессуального законодательства. «Судебные инстанции проигнорировали императивную норму о сроке для обращения с иском публично-правового образования об истребовании имущества, о презумпции добросовестности приобретателя, а также неправильно распределили бремя доказывания обстоятельств добросовестности или недобросовестности и не оценили представленные ответчиком доказательства. Правильное распределение бремени доказывания, неукоснительное соблюдение норм ст. 302 ГК позволило бы избежать вынесения незаконного и необоснованного судебного решения», – посчитал он.По его мнению, определение важно для практики, поскольку добросовестный приобретатель не должен быть ущемлен в своих правах, особенно это касается приобретателей-граждан. Судам при рассмотрении подобных споров, указал Игорь Ершов, следует тщательнее толковать применяемые нормы права и не отдавать приоритет публично-правовым образованиям.
Юрист практики недвижимости и инвестиций АБ «Качкин и Партнеры» Людмила Степанова указала, что ВС дал несколько толкований условий для защиты добросовестного приобретателя. Во-первых, в части «выбытия имущества по воле»: бездействие публично-правового образования, не предпринявшего своевременных действий по выявлению выморочного имущества и не оформившего в разумный срок право собственности, создает предпосылки к его утрате, в том числе посредством выбытия соответствующего имущества из владения данного публичного собственника.
«Во-вторых, в части “добросовестности приобретателя”: ВС признал некорректным подход нижестоящих судов о том, что на приобретателя возлагается обязанность самостоятельно осуществлять проверку документов о родстве продавца и прежнего умершего собственника квартиры, учитывая, что принятие наследства осуществляется у нотариуса, на которого законом возложены публично-правовые функции по проверке законности прав наследников на получение наследства, а также факт регистрации права в ЕГРН. Дополнительно ВС указал, что из материалов дела не следуют и иные признаки недобросовестности приобретателя, в частности квартира приобретена по рыночной цене, получен отчет об оценке, получена оценка предоставленных документов», – пояснила Людмила Степанова. Она добавила, что данный подход частично отражен в судебных актах ВС РФ, а также в
Информационном письме
Президиума ВАС от 13 ноября 2008 г. № 126.Директор юридической компании «КОНУС»
Алексей Силиванов
отметил, что суды при рассмотрении дела учли факт возбуждения уголовного дела о мошенничестве и указали на то, что покупатель не может быть признан добросовестным, так как не использовал возможность проверить наличие родственных связей между продавцом и его умершим правопредшественником. «Верховный Суд приобретателя “пожалел”, указав на то, что суды не приняли во внимание факт нотариального оформления прав продавца квартиры, в то время как нотариус выполняет публично-правовые функции по проверке законности прав наследников, к тому же квартира была в открытой продаже и приобреталась по рыночной цене. Таким образом, при новом рассмотрении суды должны будут вновь дать оценку добросовестности приобретателя. С учетом того что Департамент городского имущества обратился в суд более чем через 4 года со дня регистрации прав на квартиру за покупателем, при новом рассмотрении признание покупателя добросовестным будет иметь решающее значение», – посчитал он.Источник: http://www.advgazeta.ru/novosti/vs-ne-stal-primenyat-vindikatsiyu-k-kvartire-kotoruyu-prodali-posle-polucheniya-ee-moshennicheskim-putem/